بحران‌های اقتصادی دهه ۹۰ در ایران به از دست رفتن سرمایه‌های مردم منجر شده است. از یک سو افت سرمایه مردم در بازار بورس و افزایش ناگهانی قیمت ملک، از سوی دیگر تحریم‌های شدید اقتصادی ایران و محدودیت مراودات مالی بین اقتصاد ایران و سایر کشورها، رشد اقتصادی نزدیک به صفر یا منفی ایران، کاهش ارزش پول ملی، تورم بالا، نوسان زیاد در پارامترهای تاثیرگذار بر اقتصاد ایران، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در ایران، کاهش اعتبار و جایگاه پاسپورت ایرانی سبب شده بعضی‌ها عطای سرمایه‌گذاری در کشور را به لقای آن ببخشند، سرمایه خود را بردارند و کشورهای همسایه، دوست و برادر یعنی ترکیه را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنند.
در این میان نیز این کشور که فضا را برای جذب این سرمایه‌ها مناسب دیده درِ باغ سبز را به این گروه از کسانی که دنبال مکانی مناسب برای سرمایه‌گذاری بودند، نشان داد تا ایرانیان اولین خریداران املاک در این کشور به شمار بروند.
ایرانیان اولین مشتاقان خرید خانه در ترکیه
آمارها نشان می‌دهد که از سال ۲۰۱۸ بحث خرید خانه در ترکیه توسط ایرانی‌ها قوت گرفته است. در آن سال ایرانی‌ها ۳۶۵۲ ملک خریدند. سال ۲۰۱۹ این تعداد به ۵۴۲۳ ملک افزایش پیدا کرد، اما در سال ۲۰۲۰ بیش از هفت‌هزار ملک در ترکیه توسط مردم ایران خریداری شده است.
آمارها نشان می‌دهد که این روند خرید ملک در ترکیه ادامه پیدا کرده است و در سال ۲۰۲۱ ایرانی‌ها تمایل بیشتری به خرید ملک پیدا کردند و ۱۳هزار ملک در این کشور توسط ایرانی‌ها خریداری شده است. برآوردهای مالی نشان می‌دهد که ایرانی‌ها بیش از ۱۰میلیارد دلار برای خرید ملک در ترکیه از کشور خارج کرده‌اند.
مهاجرت و دردسرهای آن
آمار مهاجرت از ایران در سال‌های اخیر افزایش داشته است. قسمتی از آن به شرایط اقتصادی در داخل کشور و بخش مهمی از آن نیز به تبلیغات برای پذیرش آسان مهاجر در کشورهای مقصد مهاجران برمی‌گردد. ترکیه از جمله کشورهایی است که از مدت‌ها قبل روی جذب گردشگر سرمایه‌گذاری زیادی انجام داده و آمار مهاجرت در این کشور بسیار بالاست. تبلیغات زیادی برای جذب گردشگر در این کشور انجام می‌شود. این در حالی است که در این تبلیغات این موضوع مطرح نمی‌شود که هزینه زندگی در کشور ترکیه دستکم سه برابر ایران است. فردی که از ایران به ترکیه مهاجرت می‌کند، باید برای بنزین ۹ برابر، برای مترو چهار برابر و برای خوراک سه برابر هزینه کند. هزینه تردد با خودرو نیز بیش از ۶ برابر آب می‌خورد و قیمت حامل‌های انرژی نیز ۱۰ برابر می‌شود.
اما ماجرای سرمایه‌گذاری در این کشور موضوعی است که هر فردی که بنا دارد سرمایه‌اش را به این کشور منتقل کند باید از چند و چون آن باخبر باشد، زیرا سال گذشته میزان تورم در ترکیه بسیار بالا بود و به ۳۶درصد رسید. هزینه‌های بالا در این کشور تایید می‌کند که با درآمدهای ایران نمی‌توان در آنجا زندگی کرد و پیدا کردن کار نیز در حالی که آمار بیکاری جوانان ترکیه بالای چهارمیلیون نفر است، کار آسانی نخواهد بود.
شهرهای پرجمعیت ترکیه بیشتر استقبال می‌شوند
ایرانی‌ها بیشتر در استانبول، آنکارا و ازمیر خانه می‌خرند. این در حالی است که شرایط اقتصادی در ترکیه هم چندان خوب نیست و در حال حاضر بدترین شرایط خود را در سال‌های اخیر طی می‌کند. سقوط و کاهش ارزش لیر در برابر دلار که به پایین‌ترین سطح خود رسیده است و به همین دلیل در یک سال گذشته ارزش لیر نسبت به ریال کاهش ۳۵درصدی داشته است.
با تمام اینها بسیاری از ایرانیان به امید آنکه زندگی بهتری داشته باشند، اقدام به خرید خانه در ترکیه می‌کنند. این در حالی است که قوانین سختگیرانه‌ای برای مهاجران در نظر گرفته شده که شرایط شهروندی ترکیه را سخت‌تر می‌کند.
طبق قوانینی که این کشور قرار داده، شهروندان خارجی که ملکی به ارزش ۲۵۰هزار دلار خریداری کنند، می‌توانند تابعیت این کشور را دریافت کنند. اما شرکت‌هایی که کار معاملات را در این کشورها انجام می‌دهند، در ارزش‌گذاری این املاک تاثیر زیادی دارند.
یکی از خریداران ملک در ترکیه به «شهروندآنلاین» می‌گوید: «قوانین دولتی در این کشور تغییر چندانی نکرده، اما نکته شرایطی است که برای مردم پیش آمده است. طبق قوانین کشور ترکیه مهاجران اگر ملکی در ترکیه کمتر از ۲۵۰ هزار دلار خریداری کنند، پس از پنج سال و اگر ملکی بالای این قیمت خریداری کنند، در مدت سه ماه شهروندی این کشور را می‌توانند دریافت کنند.»
او توضیح می‌دهد کسی که ملکی را با قیمت ۲۵۰هزار دلار خریدار می‌کند تا پنج سال اجازه فروش ملک را به مهاجر دیگری ندارد، به همین دلیل اگر فردی بخواهد خانه و ملک خود را به فروش برساند، باید حتما آن را به شهروند ترکیه بفروشد که قطعا خریداران ترک با همان قیمت خانه را نمی‌خرند و با تفاوت زیاد و قیمت کمتر اقدام به خرید خانه می‌کنند.
همه چیزم را باختم
یکی دیگر از مهاجران ایرانی به ترکیه به «شهروندآنلاین» می‌گوید: «برای آنکه زندگی بهتری را در کنار خانواده‌ام داشته باشم، تمام زندگی‌ام را در ایران فروختم و به ترکیه رفتم. با پولی که از فروش وسایل زندگی‌ام در ایران به دست آورده بودم، توانستم یک خانه در ترکیه بگیرم. اما این تنها کاری بود که توانستم انجام دهم، میزان حقوق در این کشور بسیار پایین و در کنار آن قیمت حامل‌های انرژی بسیار بالاست. حتی گاهی ما تمام شب را با یک چراغ کم‌نور سپری می‌کنیم، چون هزینه برق در اینجا بسیار بالاست.»
او ادامه می‌دهد: «اما وقتی بعد از دو سال به این نتیجه رسیدم که خانه و زندگی را در ترکیه بفروشم و به ایران برگردم، به من گفتند ملک را می‌توانم به تبعه کشور ترکیه بفروشم. آنها نیز چون تنها خریداران ملک هستند، قیمت خانه را بسیار پایین‌تر از آن مبلغی که می‌خواستم پیشنهاد داده‌اند. ناچارم با همان قیمت پیشنهادی خانه را بفروشم و بسیار ضرر می‌کنم.»
زندگی در ترکیه مدینه فاضله نیست
یکی دیگر از این مهاجران به «شهروندآنلاین» می‌گوید: «زندگی در ترکیه مدینه فاضله برای زندگی لاکچری نیست. کسی که ترکیه را برای زندگی انتخاب می‌کند باید، به بحث مشکلات در این کشور نیز آشنا باشد.»
او توضیح می‌دهد که بعد از ایرانی‌ها، عراقی‌ها و افغانستانی‌ها بیشترین خریداران ملک در ترکیه به شمار می‌روند و انتخاب این کشور برای زندگی نیز به این علت است که شرایط ورود به ترکیه و زندگی در این کشور به مراتب راحت‌تر از کشورهای اروپایی است.
بر اساس آمارها ماهانه ۱۳۰ تا ۱۵۰میلیون دلار توسط ایرانی‌ها برای خرید ملک در این کشور سرمایه‌گذاری می‌شود و قوانین آسانی هم که برای خرید ملک در این کشور قرار داده شده، به دلیل سابقه دوستی قدیمی بین ایران و ترکیه بوده است. از نشانه‌های قدمت روابط این دو کشور می‌توان به این موضوع اشاره کرد که قدیمی‌ترین قبرستان ایرانی‌ها در خارج از کشور با بیش از ۴۰۰ سال قدمت در ترکیه قرار دارد و قدیمی‌ترین مدرسه ایرانی‌ها با ۱۵۰ سال سابقه نیز در این کشور ساخته شده است.
رفتن به ترکیه سخت نیست، زندگی در آنجا سخت است
ناگفته پیداست یکی از دلایلی که مردم ترکیه را برای مهاجرت انتخاب کرده‌اند این است که این کشور نیاز به ویزا ندارد و هر کسی می‌تواند با یک چمدان خودش را به ترکیه برساند، به گفته یک وکیل مهاجرتی در هر منطقه شهری ترکیه چنانچه ظرفیت خرید ملک توسط مهاجران به ۱۰درصد برسد، امکان اقامت مهاجران در آن منطقه وجود نخواهد داشت. یعنی تنها ۱۰درصد از املاک موجود در هر منطقه به مهاجران تعلق می‌گیرد.
او توضیح می‌دهد که در ماه‌های اخیر که با کاهش ارز لیر ترکیه فروشنده‌ها از مهاجران برای خرید خانه دلار یا یورو می‌خواهند. در واقع هیچ قانونی وجود ندارد که برای فروش خانه از واحد لیر استفاده شود، صاحب ملک می‌تواند خانه را با قیمت واقعی به فروش برساند. اما مشکلی که در این میان وجود دارد این است که فرد مهاجر ملکش را تا پنج سال نمی‌تواند به مهاجر دیگری بفروشد و همین موجب می‌شود دسترسی به سرمایه اصلی زندگی برای مهاجران. تا ۵ سال امکان پذیر نباشد. اگر ملکی را کمتر از ۲۵۰هزار دلار بخرید و درخواست اقامت سالیانه کرده باشید هم در هر زمانی می‌توانید ملک خود را بفروشید. اما اقامت سالیانه شما از بین خواهد رفت و این موضوع هم طبیعی است.
خرید ملک در ترکیه برای حفظ سرمایه
به گفته یک مشاور املاک در استانبول، اما نکته قابل توجه در این میان این است که سرمایه‌گذاری در این کشور با ریسک زیادی همراه است، زیرا کسی که اقدام به سرمایه‌گذاری برای خرید ملک می‌کند تا پنج سال نمی‌تواند ملک خود را به افراد غیر از تبعه این کشور بفروشد. این در حالی است که اگر در این مدت در بازارهای داخلی سرمایه‌گذاری کند، قطعا سود بیشتری عایدش می‌شود.
اما با این وجود، حسن محتشم، کارشناس مسکن معتقد است که اتفاقا سرمایه‌گذاری برای ملک در ترکیه برای حفظ سرمایه صورت می‌گیرد، زیرا بازارهای داخلی گاهی با نوسانات شدید روبه‌رو هستند. او به «شهروندآنلاین» می‌گوید: «شرایط اقتصادی در ایران در چند سال اخیر به جایی رسیده است که برخی ترجیح می‌دهند به جای خرید ملک در کشور خودشان سرمایه‌شان را برای خرید کالا به کشورهای دیگر ببرند و این به دلیل نبود امنیت در سرمایه‌گذاری داخلی است.»
او با اشاره به اینکه در همین مدت بازار ملک در ایران به شدت کساد است، تاکید می‌کند که فرد سرمایه‌گذار ممکن است در ایران هیچ ملکی نداشته باشد، اما ترجیح می‌دهد همان سرمایه اندکی را هم که دارد، در خارج از ایران سرمایه‌گذاری کند، زیرا از بازگشت سرمایه خودش مطمئن است.
محتشم تاکید می‌کند که برای آنکه این حجم از سرمایه از کشور خارج نشود، باید برای سرمایه‌ای که سرمایه‌گذار دارد، ایجاد امنیت شود، البته نه کوتاه‌مدت، بلکه یک سرمایه‌گذار باید به این آرامش برسد که سرمایه‌اش طی گذشت زمان دستخوش ضررهای زیادی نشود.
او می‌گوید: بی‌تردید وقتی فرد احساس امنیت از سرمایه‌گذاری خود دارد، دلیلی برای خروج نقدینگی خود از کشور نخواهد داشت، زیرا سرمایه‌گذاری در کشورهای دیگر نیز خطرات خود را دارد. در حال حاضر بحث خرید ملک در ترکیه بسیار پررونق شده، اما بسیاری از خریداران از شرایطی که در سال جدید در این کشور رخ داده، راضی نیستند و معتقدند سرمایه آنها باید چند سالی بخوابد و امکان استفاده از آن را ندارند و اگر بخواهند زمانی نیز این ملک را به پول تبدیل کنند تنها می‌توانند آن را به خریداران ترک‌تبار بفروشند و این می‌تواند راه را برای برخی از کلاهبرداری‌ها باز کند. به طور مثال آنها ملک را کمتر از ارزش واقعی آن خریداری کرده و آن را به قیمت بسیار پایین‌تر خریداری کنند.
این کارشناس املاک توضیح می‌دهد: خرید ملک در ترکیه شاید در نگاه اول آسان به نظر برسد، اما این همه ماجرا نیست. هزینه نگهداری مسکن در این کشور بسیار بالاست و شخصی که اقدام به خرید خانه می‌کند، در سال باید دو در هزار از مبلغ ملک را مالیات بپردازد. از سوی دیگر داشتن بیمه زلزله برای واحدهای مسکونی اجباری است و بسته به شرایط خانه قیمت‌های مختلفی دارد. اما نکته مهم در خرید ملک در ترکیه این است که هنگام فروش فرد باید ۳۵درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات عایدی به دولت ترکیه پرداخت کند.
سرمایه‌ای که از کشور خارج می‌شود
علیرضا سلیمی عضو هیأت رئیسه مجلس نیز دراین باره به «شهروندآنلاین» می‌گوید: تب خرید خانه در ترکیه بسیار بالاست، اما این موضوع وجود دارد که اگر افرادی که این خانه‌ها را خریداری می‌کنند، فروشنده باشند، باید ۳۵درصد مالیات بر عایدی سرمایه بدهند و این موضوع به ضرر خریداران است .
او با تاکید بر اینکه اگر کسی پول دارد بهتر است در ایران سرمایه‌گذاری کند، تاکید می‌کند که سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در ترکیه باید توجه کنند که لیر ترکیه به شدت نزول کرده و این کشور بدهکاری ۵۰۰میلیارد دلاری دارد و قطعا قوانین را به نفع خودش می‌نویسد تا مهاجران، به همین دلیل سرمایه‌گذاران این بخش باید مواظب عواقب کار خود باشند.
باخت خریداران ملک در ترکیه
افرادی که طی پنج سال اخیر در ترکیه خانه خریده‌اند چنانچه همین حالا آن را بفروشند و به دلار تبدیل کنند ۲۷ درصد ضرر کرده‌اند، این در حالیست که در همین مدت بازدهی همه بازارهای مالی ایران مثبت بوده است.
نتایج تحقیقا حاکی است، افرادی که طی پنج سال اخیر در ترکیه خانه خریده‌اند چنانچه همین حالا آن را بفروشند و به دلار تبدیل کنند به‌دلیل سقوط سنگین ارزش لیر در مقابل دلار که بیشتر از سرعت رشد قیمت املاک ترکیه طی این دوره بوده است، بازنده می‌شوند.
البته «زیان محاسبه‌شده» بدون «کسر ۴ نوع مالیات ملکی» است و چنانچه همه هزینه‌ها از جمله «مالیات بر عایدی سرمایه حدود ۳۵درصدی» لحاظ شود، رقم زیان بالاتر می‌رود.
اکنون سوال مهم‌تر «سرنوشت خریداران ماه‌های اخیر خانه در ترکیه» است. اگر سرعت سقوط لیر همچنان بیشتر از تورم مسکن باشد (بیشتر کارشناسان معتقد به این سناریو هستند) خریداران فعلی نیز بازنده خواهند بود.
نخستین هدف بسیاری از ایرانیانی که در ترکیه، خانه می‌خرند، سرمایه‌گذاری است. اما برخی پژوهش‌ها می‌گوید سرمایه‌گذارانی که سال ۲۰۱۶ با تبدیل سرمایه خود در ایران به لیر، وارد ترکیه شده و یک ملک به ارزش ۱۰۰ هزار لیر خریداری کرده اند، امروز به دلیل «سقوط بی‌سابقه ارزش لیر در برابر دلار» و «تورم سالانه مسکن ترکیه»، حداقل ۲۷ درصد «زیان» کرده اند.
مسیر جایگزین بازار املاک ترکیه، بازار مسکن ایران است. اگر همان ۵ سالی که مهاجران باید صبر کنند تا بتوانند به قیمت ملک خود را در استانبول بفروشند، در نظر بگیریم، تورم مسکن در تهران و سایر شهرهای ایران ۶ تا ۷.۷۵ برابر شده است. اگر سرمایه‌گذار ایرانی بازار مسکن ترکیه، بازار مسکن ایران را انتخاب می‌کرد، دچار باخت نمی‌شد. چه اینکه سرعت رشد قیمت مسکن در تهران به میزان ۱.۱۴ برابر بیشتر از سرعت کاهش ارزش ریال در برابر دلار است.
بنابراین آن سرمایه‌گذار به لحاظ ارزش دلاری سرمایه‌گذاری در ملک، حدود ۱۵ درصد سود یا بازدهی مثبت کسب می‌کرد.
